物権の変動は当事者の意思表示で変動します。と言うことが書かれていたのが１７６条です。
では変動した物件に第三者が関係した場合の対抗要件が定められているのが１７７条、１７８条です。
ここでは不動産の物権変動について定めた１７７条を取り上げます。
民法 １７７条
不動産の場合
条文
不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
引用：民法
解説
当事者間では有効でも第三者には登記が無ければ対抗できません。
登記をしなければ、第三者に対抗することができない。とはこうも言い換えられます。
第三者に当たる者に対抗するには登記が必要→第三者に当たらない（＝当事者であるという事）に対抗するには登記は不要
＊第三者に当たる→登記が無ければ対抗できない
＊第三者に当たらない→登記が無くても対抗できる
そこで誰が第三者に当たるのかが問題になります。
第三者の範囲
条文では短い文章で第三者とだけ記載されています。その為判例による判定が重要です。
第三者とはどういう者かと言う事を判定した判例が以下です。
有名判例です。
民法１７７条にいう第三者とは？
当事者もしくはその包括承継人以外の者で，不動産物権の得喪及び変更の登記の欠缺を主張する正当の利益を有する者
当事者と包括承継人（イメージしやすいのは相続人ですね）以外と言っています。これは当事者や包括承継人は第三者に含まれません。あくまで当事者の範疇の者だからです。
で缺欠を主張する正当の利益を有する者：缺欠は欠けているという事です。登記が無い事を主張する正当の利益を有する者としています。
これをスタートとし、誰が正当な利益があるかを判例で積み重ねているのです。
第三者に当たる（登記が無ければ対抗できない）とされた例
| 第二の譲受人 | 第一の譲受人の存在を知っていても（悪意であっても）、譲り受けた以上正当の利益があります。 |
| 賃借人 | 民法６０５条の２ |
| 背信的悪意者からの転得人 | 転得者は転得者自身が背信的悪と判断されない限り第三者に当たる。 （管理人コメント：第二の譲受人が悪意であっても第三者に当たるとされることと同じであると考えてます。） ＊1：背信的悪意者は第三者にあたらない。 |
この第二の譲受人 意思表示の規定と混同しやすく注意が必要です。
あれ？心裡留保だと、登記の無い善意の第三者には対抗できない（悪意の第三者には対抗できる）のでは？と思いがちです。
善意悪意、第三者と言う言葉のみに着目すると混同します。
条文では第三者に対抗できないとしています。上表の者は第三者とされますから登記が無ければ対抗できません。単純化して考えると、これを返せばこれ以外の者には登記が無くても対抗できます。
第三者に当たるか？もしくはその第三者に対抗できるか？は判例が多くあるので深入りしない方が良いと感じます。第三者に当たるか否かは状況や判例により積み重なっています。
以下に一例をあげてみました。
同じ言葉で範囲の違う第三者
似てるけど違う。条文を図で比較
93条 心裡留保の場合
無効を善意の第三者に対抗することができない。この場合Cは善意であれば登記が無くてもCの勝です。
177条 第三者（第二譲受人）の場合
この場合BとCでは登記を備えた方が勝ちとなります。仮にCが善意でなくても登記が有れば登記のある方が勝ちです。
各条文で時折出てくる第三者。それは一貫した規定があるわけではなく、争いが起きれば裁判にて判例を積み重ねることで規定されています。その為に見る方向や権利者の関係性などが考慮されどちらを保護するべきかと言ったことが決められています。
誰と誰が対抗関係に在るのか？これに着目しなければ混同する原因となります。
権利の得喪が一本の線の様に順番に起きたか、そうでなく複数起きたかで第三者の判定が変わってきます。
この部分が用語のみを覚えると問題を解く際に混同し間違う原因となります。問題を読み込みながら頭の中にフローチャート図をイメージすると良いでしょう。
問題として ２重譲渡された不動産の第二譲受人が第一譲受人の存在に悪意の場合、第一譲受人は登記が無くとも第ニ譲受人に対抗できる。なんて出たら×です。二重譲渡された第二譲受人は第三者に当たりますから対抗するには登記が必要になります。
第三者に当たらない（登記が無くても対抗できる）とされた例
当事者、包括承継人以外の第三者に当たらず、正当の利益が有るとされるケース
| ケース | 対抗できる者を判定した例 | 対抗できない規定、判例が有る例（一方が出来ない事の作用により対抗関係の相手方が対抗できると考える） | 登記が無くても対抗できる者 |
| 転得人がいる | 甲→乙 乙→丙 と譲渡されれば丙は登記なくして甲に対抗できます。 | 転得人 | |
| 背信的悪意者がいる | 登記が無い事を利用し他の譲受人の利益を害する者には対抗できる | 背信的悪意者に妨害された者 注意1 | |
| 詐欺，強迫によって登記の申請を妨げた者がいる | 不動産登記法による規定：妨げた者は相手方に登記が無くても対抗できない。 | 詐欺脅迫により登記申請の妨害を受けた者 | |
| 他人のために登記を申請する義務を負う者が義務を履行しなかった | 不動産登記法による規定：義務を負う者は、登記が無い事を理由として対抗できない。 | 譲受人 | |
| 不法占有者がいる | 判例有。不法占有者には対抗できる。 | 不法占有者がいる不動産の譲受人 | |
| 実質的な無権利者がいる | 実体上の所有権を取得した者に対して、登記の欠缺を主張することはできない。（最判昭34.2.12） | 登記簿上所有者として表示されているにすぎない者がいる場合の真正な所有者 |
注意１：＊1を参照してください。背信的悪意者からの転得人は第三者に当たります。登記が有る方が勝ちになります。
第三者に当たらない（登記が無くても対抗できる）とされた例の理解の仕方。
理解し難いのは、判例や条文での規定には対抗関係にある両者のどちらから見ているか？がまちまちに表現されています。
登記が無くても対抗できます。と言う例
登記が無い事を主張できません。と言う例
これが混在しているため混同したり、あやふやになったり、問題文から受ける印象がどちらから見たかがはっきりせずに矛盾を感じたり、と言ったことが起こります。
上の表に登記が無くても対抗できる者とは誰？と言う事に着目して表をまとめました。右端の者から見て自分に登記が無くても対抗できます。
転得人は承継人と考えることも出来ますし、他は信義則上疑問符が付く事例ではないかと思います。
多少でもイメージしやすくなったのではないかと思います。
管理人コメント
判例が多く存在していますし、条文が単純に第三者としているためケースによりさまざまな事例があります。（いちいち争いになり、それを判断した判例があり、根拠となる各種法律が有る）
対抗力の有る第三者とはだれか？と言う事は深追いするところではないと考えています。
いくつかの重要な事例を１７７条の脇に置いておくだけでいいと考えています。
また重要な点ですが第三者とは条文や事例により対象者は同じではないという事です。例として、意思表示の第三者と物権変動の第三者は違います。このことを混同しない様に注意が必要です。
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